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賃貸併用住宅を建てるなら木造（ツーバイフォー）か、それとも鉄骨造か？
家が築５０年と古く近々立て替えを計画してます。 場所は世田谷で田園都市線二子玉川駅徒歩１３分くらいのところです（住宅街）。
経済的にあまり余裕がないため賃貸併用もありかなと思っています。
市場調査した結果、賃貸の需要はそこそこありそうな地域でした。 とは言うものの借り手がいないと本末転倒なので、１階部分を住居とし ２階部分を賃貸にしようかなと考えています。
上下階の音や建物の耐久性、将来的メンテナンス費用などいろいろ考慮しながら、 比較的初期投資が安いツーバイフォー（住友不動産etc）にするか、初期投資のかかる鉄骨系（ヘーベルハウスetc）にするか迷っています。
借り手としては木造も、鉄骨系も間取りと立地さえ良ければあまり気にしないものなのでしょうか？
土地は５０坪で建ぺい率５０％、容積率１００％の地区です。 考えているイメージは住居部分２３坪くらい、賃貸部分２０坪くらい＋駐車場２台。 資金の問題もありますが可能であれば、個人的には賃貸でなく戸建としての計画を勧めます。
賃貸経営の面 ・賃貸として、下におおやが住む形態は、一般側では嫌がられる。（ただし、当然それが良いとする人もいるので確率論の話し）
・賃貸経営でペイする事は極めて難しい。（あくまで必要になるまでの間貸し的発想だと思うのでそこまでシビアではないだろうが） ・入れ替わりがあれば内装やりかえなどメンテコストが要り、新しいうちは良いが古くなるととたんに入居率はさがる。
・重ねて言うが、賃貸経営はかなり難しいので、積極的に手を出す分野ではない。 建物建設の面 ・賃貸で貸す構造とする限り、建築基準法的に戸建住宅ではなく長屋、若しくは共同住宅の法規制になるかと思われる。2階建て小規模なので、係る規制は少ないが、階層区画や条例による敷地計画制限などが考えられるので一般住宅より制約を受ける事は確か。
・計画上、外部階段がいると思うが、戸建として済む場合、計画の整合性がとれるか？内部、外部とも設けるならコストUP。改修するならその時点でコスト UP、及び法適合を求められる。
・同様に水周りがそれぞれにいる。これは1世帯住宅に将来転用するなら、空間の合理性から改修すべきとなるが、その時点で水周りなので撤去改修が大げさになり全面改修コストが見込まれる。